[摘要] 9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，引发行业震动。这则带有明显“救市”色彩的文件，不仅在我国房地产调控史上似曾相识，而且其个别条款，可能对今后市场走势产生重大影响。
9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，引发行业震动。这则带有明显“救市”色彩的文件，不仅在我国房地产调控史上似曾相识，而且其个别条款，可能对今后市场走势产生重大影响。
针对这一文件，壹地产梳理五家机构的观点，力争从不同的角度看清政策真相和市场走势。
一、中金地产：有助改善需求释放
1、如何理解这次的放松政策？先从风险比高的二套房按揭贷款开始，定向支持房地产“去库存”，和以前比还是不一样。本次政策在首套房上还是重申08年以来的一贯政策，主要改变是将改善性购房需求的贷款限制打开，同时明确表态将继续支持房地产企业合理融资需求。
我们认为，作为银行风控角度而言，二套房购买者自身资产/收入质量均较优，对其按揭贷款强约束并不能很好反映实际的风险配比，这次顺势将其约束放开，也是对原来过度夸大“炒房/投资投机”需求的纠偏，有助于居民改善性购房需求合理释放。
同时站在房地产市场角度，开发商2015年融资还款压力较大（对应2012~2013年加杠杆拿地），而现有库存多数是以大户型为主（以上海为例，120平米以上户型存货占比高达73.5%），释放改善性需求、支持开发商合理融资需求也将有助于市场去化库存，并消除融资到期风险。
2、此次放松信贷预计效果如何？放松预计将带来短期购房需求10%~20%的恢复，有助于缩小供需差；房价进入稳定期，而2015年上半年融资到期风险也将进一步减小；但主基调还是去库存，开发商投资依然将保守。首套房按揭利率方面，根据我们银行组的判断，随着银行间竞争加剧、MBS/专项金融债券等融资工具打开（降低银行发放按揭贷款成本），预计首套房按揭利率呈现逐步回落趋势，但复制2008年底到2009年初大幅断崖式下降的可能性较小。
就我们的经验，改善性需求一般占到市场需求的15%~25%之间（万科144平米以上住宅销售占比仅10%~12%），此次新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，我们估计将带来短期购房需求10%~20%的恢复，预判4季度的供需差将缩窄至10%以内（原4季度供需差预测在15%~20%之间）；而开发商层面，由于资金链风险逐步消除，且政策放松力度加大，预期开发商主动进行调整房价可能性较小，但投资方面依然将保持谨慎，市场重心依然是去库存。
3、股票投资逻辑：个货币放松信号出现，下行风险消除，短期有交易性机会（往上空间看10%~15%），但中期还要等待更多政策以及基本面验证。此次信贷政策放松，是个货币层面放松的信号，有助于消除房地产市场的下行风险，而且我们认为，短期也将带来10%~20%的小幅购房需求释放，而看到2015年，我们预判市场供应仅下降5%~10%,库存依然将维持高位，如若没有更多信贷层面放松，难以出现量价齐涨格局。
短期交易性机会，可以关注大户型存货占比较高的招商地产，首开股份，或者杠杆较高的保利、荣盛发展等，中期我们依然还在等待更多信贷政策层面放松（比如降息、降准），以及房地产月度成交量超过20%的环比改善验证，中长期股票梳理：龙头个股（万科、保利）和改革主线（如浦东金桥、中华企业；华侨城；荣盛发展等）。
二、民生宏观：限贷松动吹响定向稳增长号角
1、我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。
2、重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
3、亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
4、当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。
5、中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化（遏制投机需求），但也不能妖魔化（坚定支持合理需求），由市场决定，分层分城施策。
三、兰德咨询：中国版“房利美、房地美”呼之欲出
三个目的，就像脱衣服，最后一件才是关键。因为，如果真为了保障房，把支持商品房的钱转移到支持保障房，力度不是更大吗？很多政策的目的，倒着看就亮了，这是经验。
1、加大对保障性安居工程建设的金融支持。个人理解是支持“供”，地方政府及做旧改的开发商将受益，比如首开股份、佳兆业。
2、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。1）首套下限是0.7倍，注意不是统一都是0.7倍，而且是限于“普通自住房”；2）对于1套并还清贷款的，可买“普通商品住房”，没还清的，继续限购——夹心层永远最惨；3.对于2套、3套、5套的，只要没贷款，敞开买，贷款买也行——对有钱人全面放开！
3、增强金融机构个人住房贷款投放能力。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。次级债呼之欲出！中国“房利美、房地美”呼之欲出！
4、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。这条说的是开发贷、债和信托。对规模大、资信好的房企是重大利好。不过，一般企业及项目也有利好：可以发信托（别家10%，自家15%嘛，高些总比不能发要好）
四、中原地产：效果五倍于松绑限购
1、这信号意义非常惊人：中国人对房产投资的热衷，货币的超发导致房价处于高位。在这10几年的楼市发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标，也是最关键信号。所以这一信号的意义将非常非常大。
本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。
2、事实上释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。
3、楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。
4、后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。
五、链家地产：有可能逆转市场预期
1、7折利率回归，是否短期执行仍需考虑银行流动性及积极性。
央行新政中提到，首套房贷款利率7折，这是既2008年、2012年以来的第三次鼓励大幅利率优惠。对于原本就是首套的购房群体而言，购房成本的回落在于利率方面的优惠扩大。而7折利率能否真正落地，更多则是依赖于银行的流动性和投入方面的支持。
以目前的情况看，即便此文件中同时给予了银行多种融资的渠道，在高融资成本、低房贷利率的情况下，短期内，如果没有大量资金的带动，银行也很难在低盈利甚至不盈利的情况下，全面落实首套7折的优惠。但是，今天央行政策的出台，在很大程度上给予了信贷放松的空间，预计近期首套利率优惠会有较为明显的扩大。
2、“二套变首套”，央行出台“不认房，不认贷”新标准。
关于首套认定标准方面，这一轮放松要比2008年和2012年程度更深。名下已有1套住房，即便不出售换房，如果已结清住房贷款，购买第二套仍按首套房贷款政策。这一条新政对于购房者和市场影响巨大。首先是首付由7成变为3成，购房难度和短期成本都大幅降低；其次是利率享受首套的优惠，利息成本相当于下降了40%。如果以总房款300万为例，首付降低了110万；如果贷款都是200万，总利息减少了76万。
即便利率优惠只能够达到9折或8折，首付的大幅下调也降低了大量购房者的入市门槛。
3、非一线城市“限贷”全面放开，投资性购房将重归市场。
根据央行的新政策，在已取消或未实施限购的城市，如果拥有2套及以上住宅并结清购房贷款，可以再申请贷款购房。这相当于在不限购的城市，尽管有结清条件，但也类似于“限贷”政策全面放开。这会导致在前景预期较好的城市，投资性需求大幅回归市场。首先，当前房价处于低点；其次，限购限制完全放开；第三，信贷优惠加大，金融杠杆的优势再次发挥。
以上三点构成了投资性购房可能大量回归的条件。如果从银行角度考虑，可能也会乐于接受这种资本实力比较强的购房申请。
4、一线城市受影响相对较小，北京信贷政策有可能温和放松。
今天，三亚解除限购，导致目前仍在执行限购的只剩下北上广深四个一线城市。央行新政中的三个核心要点中，首套利率优惠和二套标准认定有可能在近期落实，对于促进刚需和改善性购房有重大的利好作用。但第三条极有可能造成房价反弹，一线城市尤其是北京还在执行限购，所以这一条在北京也暂时没有落地的基础，预计短期内政府也不敢冒解除限购的风险。但从整体看来，全面放开“限贷”的救市意义更大，这表示中央层面将允许投资性购房的回归，来托底楼市，甚至稳定经济增长。
5、“救市”意义重大，市场预期或发生扭转
央行的新政，带有很明显的全面“救市”的意味，主要看点有三个：首先是给予利率优惠；其次是首套认定标准有史以来最宽松；再次是允许投资性需求进入市场；最后是帮助银行解决资金难题。尽管它的真正落实情况还有待观察，但有可能扭转长期以来市场中悲观和下行的主流预期，购房积极性有明显提高。
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