[摘要] 从2014年9月央行与银监会出台文件救市松绑开始至今，降息、降准……扶持房地产市场的新政不断加温；今年3月30日，央行、住建部、银监会、财政部、国家税务总局分别发文，力挺房市，将托市政策推到了新的高潮。业界专家透露，接下来将有更多利好政策落地。
从2014年9月央行与银监会出台文件救市松绑开始至今，降息、降准……扶持房地产市场的新政不断加温；今年3月30日，央行、住建部、银监会、财政部、国家税务总局分别发文，力挺房市，将托市政策推到了新的高潮。业界专家透露，接下来将有更多利好政策落地。
就在今年3月27日，河源市政府召开了市区房地产企业座谈会，市长彭建文代表市委市政府剖析了河源楼市的个案问题，并表态政府将通过资源倾斜、完善公共配套、尽快出台扶持政策，进一步激活市场潜力，确保房地产业持续稳健发展。
为什么说河源房地产市场总体平稳健康？政策利好能否扭转楼市格局？政府举措将会带来哪些影响？主流房企为何仍对河源楼市充满信心？主管部门如何给房企和购房者支招？市民如何看待河源楼市？……
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①一问新政
新政叠加发力，河源楼市走向何方？
还有几天时间，“330新政”就将“满月”。这是2008年以来救市力度大的新政，也是整套楼市组合拳中至今出手重的一拳。从去年“930新政”到今年的“330新政”， 扶持房地产市场的新政不断加温，中间经历了降息、降准、降首付比例等多重利好。在“330新政”尘埃落定的20多天里，一、二线城市虽然没有重演2009年的量价井喷，但随着市场风向的转变，以及新政叠加发力，已经明显感受到了暖意。在一、二线城市形势峰回路转之时，河源房地产市场又将走向何方？在亲身经历过市场动荡后，开发商和购房者能否重拾信心？
今年楼市风向转变了
从今年“两会”中就能明显感觉到今年楼市风向的转变。今年的政府工作报告没有直接提及房价，不过有多处表述为楼市发展释放了积极信号，并传达出保持房地产市场平稳的信息。重点提出了稳定住房消费、坚持分类调控、住房保障实物保障与货币补贴并举等要点。
“两会”结束后，房地产内业就纷纷猜测即将有大招出来。其中比较大胆的猜测就是“二套房贷首付比例低降至5成”。3月30日，央行、住建部、银监会发布通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购买第二套房，首付比例调整为不低于40%。二套房首付比例调整不仅比业内预测的力度更大，营业税“5”改“2”也超预期地快速出台。另外，公积金购买首套自住房首付比例下调为低20%。
河源市城铭房地产开发有限公司董事长李锦奇表示，早几年的房地产政策，限购又限贷，既有调控又有抑制。2011年1月国家出台新“国八条”，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。现在，情况发生很大变化。2014年9月，央行出台房贷新政策：首套房贷享优惠，贷款购买首套房，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二套房贷大大放松，拥有1套住房并已结清房贷的家庭，为改善居住再次申请贷款买房，执行首套房贷款政策。限贷令取消，拥有2套及以上住房并已结清房贷的家庭，又申请贷款买房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
从去年9月30日开始，业内已经明显感受到风向的转变。此后，一系列对房地产有利的政策陆续出台。2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，打响了“托市”枪。
与此同时，广东省等地已经调整公积金政策，推出了更为宽松的公积金房贷新政。住建部也要求各地进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。李锦奇表示，公积金政策的宽松，也给购房者制造了一个购房“窗口期”，对于首套购房的公积金贷款，可以为更多购房者解决资金不足问题，有利于刺激他们积极入市购房。
今年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。此政策一出台，不管是房地产从业人士，还是普通的购房者都十分清楚地认识到，在政府自上而下的发力救市之后，房地产市场风向的确转变了。
市场需要一个时间周期消化政策
和去年的“930新政”一样，今年“330新政”受人关注的还是二套房首付比例的下调。但是，今年新政出台的时机并没去年的好。去年“930新政”公布的第二天就是“十一”黄金周，今年“330新政”之后却接连遭遇了愚人节和清明节。在河源房地产市场，虽然开发商很想借新政出台的东风加快消化库存，但市场反应并不激烈，购房者更是出奇地冷静，并没有因为一、二线城市的涨价传闻而乱了方寸。正如河源房地产从业人士所分析的，河源历年来对新政反应具有一定的滞后性，需要一个时间周期消化政策，以提升市民的购买激情和热度。
对于河源楼市来说，不仅需要时间周期来消化政策，还需求时间来疗伤。在“330新政”出台之前，河源房地产市场面临着库存量过大和信心不足两大问题。今年上半年，虽然很少有新项目动工，但去年和前年积压的大库存给楼盘销售带来很大的压力。在市民购房欲望本来就不强的情况下，又曝出“鸿大集团申请破产事件”，这让市民议论纷纷，大家都觉得河源房地产市场正在步入寒冬。李锦奇说，短期看，“鸿大集团事件”对市区房地产行业冲击很大，对购房者来说更多是心理的影响和冲击。
汰弱留强将是河源楼市的“新常态”
中国的房地产市场是一个内部差异极大的市场，城市不同，需求群体性质不同，需求特征不同。在这种背景下，中央政府统一的救市政策，各个城市房地产市场反应不一。河源市坚基房地产开发有限公司副总经理龚国志认为，对河源房地产市场而言，成交敏感的因素并不是价格，在市场低迷期，河源一些楼盘降价促销往往没有取得很好的成交量。接下来，河源楼市将面临一个剧烈的洗牌过程，在这个过程中，重价格、轻产品，重概念、轻诚信的房地产开发企业必将被市场淘汰，河源楼市急剧分化，汰弱留强将是今后的“新常态”。
龚国志认为，房地产流行的“地段、地段、还是地段”的哲学，就像“1＋1＝2”一样，虽然是真理，但却被市场上很多房地产开发企业遗忘，很多绕着弯子、挖空心思找概念的项目为何得不到市场的认可？中国房地产经历了几十年的发展，河源楼市的消费者在不断成熟，很多房地产开发企业忽略这一趋势，忽略针对消费者需求量身打造产品，这也是导致低价促销楼盘依旧难以取得成交量突破的原因所在。
2011年至2013年，河源房地产市场快速发展，部分没有开发经验的开发商饥不择食，仓促上马，迅速拿地开发。龚国志认为，这种承诺无法兑现的开发商为河源房地产埋下了一颗定时炸弹，不但会影响自己的企业，会影响到城市房地产行业口碑，更导致业主购房血本无归。河源2014年市场库存高企，产品参差不齐，部分房企诚信存在问题，消费者需要炼就一双火眼金睛，不要被随时可能跑路的不诚信的劣质开发商的低价促销所迷惑。
今年房价或将逐步回调
经历过2008年楼市危机的房地产从业人士，会很自然地把现在的市场形势和当年进行比较。不少专家学者纷纷表示，本轮救市已经重现2008年救市力度。
中国商旅地产研究院副秘书长、知名地产评论人士张君认为，自2014年下半年楼市跌入低谷以来，政府救市文件就开始频繁发出，力度越来越大，从一开始的有所遮掩到近期15部委声势浩大的公开救市，充分表现出房地产市场对中国经济的影响之大。与2008年大规模救市不同的是，上一次救市的结果是导致2009年房价强势反弹，这一次主要是促进了部分一、二线城市的房价小幅上涨。经历了过去几年的调控，投资者对未来市场已经越来越谨慎。因此，今年不会出现强势反弹的局面，但是一定会逐步回调价格。
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