导读 ：人口是城市及其房地产市场发展的基础。据《南方财富网》2017年10月23日发布消息显示，近5年来河源市人口呈持续上升趋势。河源市“十三五”规划批前公示，2020年河源中心城区人口规模将达108万。随着河源人口的不断增长，2018年3月，广东省政府网公布《广东省人口发展规划（2017-2030）》（下方简称规划）。《规划》指出，河源划分为中等城市，人口规模等级50万-100万，将深度融入珠江三角洲，形成“深莞惠+汕尾、河源”新型都市区。
城市的发展离不开人口支撑，人口一直是河源发展的瓶颈，而人口基本看三个指标：户籍人口，常住人口，流动人口。
2017年，河源市户籍人口为372.95万，2017年1月--11月，全市常住人口出生3.6万人，出生率为12.27‰，自然增长率为6.16‰（高于平均水平5.32‰）。受“二孩”政策的影响，房地产市场的表现为四房占比不断提高。由于房价又在不断提升，所以既满足四房功能性、又能控制总价的“小四房”户型成为热销产品。还有一类功能性需求，外省籍客户为了满足入户、高考等事由的购房行为。
常住人口是城市发展的支撑动力。2010年，河源市常住人口为295.3万，户籍人口358.39万。说明过去的河源属于劳动力对外输出型，年轻劳动力向往大城市，因为大城市代表了机遇、更集中的资源、更好的配套。但伴随着大城市高房价时代的来临，生活的成本远超出外来打工者的承受能力，更多人选择回乡置业。
而粤港澳大湾区北部核心城市的定位升级给河源带来发展机遇，随着与大湾区的融合，产业的转移，产业人口必然大增，如何能吸引并留住这些产业人口对河源是个考验。让产业人口在河源安家关键在于配套的完善，而有别于珠三角以前“前店后厂”的观念。大湾区是更国际化的定位，包含有两个特别行政区、一个经济特区、还有南沙、前海、横琴等自由贸易区。从政治制度到经济政策各方面的融合，对河源的城市承接力和服务水平有更高的要求。现在市政府提出打造“两个河源”的政策正是要发挥河源固有的生态环境优势，同时加快现代化建设进程，提升城市竞争力。
基于未来的高铁效益，河源的流动人口将产生巨大变化。高铁通过作用于“经济路径——产业布局”影响人口流动，也可以通过作用于“社会路径——城镇人口布局变化和城市化发展”。高铁的开通会进一步增加城市外来人口流入、拉动就业和经济增长，加剧大城市经济集聚，促进河源第三产业的发展。
但高铁带来的流动人口对于河源的房产需求与常住人口不同，该类人群在河源居住频率不高，时间少，以商务、旅游为主。对于在河源的置业需求追求“省心”，交通便利、配套完善的置业环境是吸引流动人口的主要因素。2020年，赣深高铁将开通，河源半抵达珠三角，一抵达港澳，这必将加快河源与珠三角经济圈的联系，河源的流动人口或会急速增长，河源房地产市场的购房需求也将加大。
小结：近年来河源市人口不断增长与流入，房地产市场也得到了较好的发展。截止2018年4月底，河源全市商品住房面积为191.2万㎡，15229套，预计消化周期约5个月；而河源市区的商品房住房库存量为35.3万㎡，4067套，预计消化周期约为2.5个月。由此可以预见，河源户籍人口、常住人口及流动人口的增加将会让河源房地产市场迎来不可预估的机遇与发展潜力。
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