[摘要] 房价收入比是不是越低越好？
上半年各城市的买房难度有何变化？某房地产研究院7月23日发布了《2019年上半年50城房价收入比报告》。
报告显示，上半年50城房价收入比均值为13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。同样的50个城市，去年比前年下降了1.4%。
这说明，经历过去一年多的调控，50城的总体房价依然处于下调的过程中，不过力度有限，这也符合房价调控的“三稳”目标。
到底哪些城市买房变得更难了，哪些城市变得更容易了？按照房价收入比买房到底有多大的参考性？
01
深圳36年才能买房，长沙依旧“良心”
今年上半年，50个典型城市的房价收入比为：
没有意外，处在房价收入比位的依然是深圳。它和三亚，是50城中唯二房价收入比超过30的城市。
四大一线城市中，除广州外，深圳、北京、上海的房价收入比都在20以上。从这个角度说，广州在一线城市中，仍是房价最友好的城市。
以广州的房价收入比为门槛，买房难度真正比肩一线城市的，只有三亚、厦门、福州、杭州、石家庄。这些城市和广州一样，理论上都需要一个家庭不吃不喝16年才能全款买房。
但其它城市中，还有相当一部分的房价收入比也不低。前不久中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中提到，按照以往的经验研究发现，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济的贡献由正转负，对消费挤出效应明显。
按照这个标准，真正称得上是合理的房价收入比城市，只有宜昌、洛阳、沈阳、烟台、乌鲁木齐、韶关、长沙。
这七个城市中，只有三个省会城市。其中，一个GDP破万亿的城市只有长沙。它近几年一直被称为是让炒房客有去无回的城市。
对照长沙的标准，16个GDP破万亿的超大、特大城市中，仅有长沙一个城市的房价堪称“良心”。即便与同处中部的郑州、武汉相比，在长沙买房也可以少花5年以上的时间。
目前长沙的常住人口增量已经连续三年超过20万，房价洼地当功不可没。
02
上半年在贵阳买房比去年多花2年收入
数据显示，这50个城市房价收入比均值为13.6。
在上述七个房价收入比低于9的城市之外，还有郑州、苏州、武汉、成都、青岛等GDP和人口均破万亿、千万的城市，也处在平均线以下。
这意味着它们在房价、收入以及城市的发展规模上，处于相对平衡的状态。买房的难度相对适中，“性价比”也相对较高。
上半年50城的房价收入比，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。但具体到每个城市的情况，又呈现出较大差异。
2018年50个城市房价收入比
与2018年相比，今年上半年房价收入比提升的是贵阳，提高了2.1。也就是说，去年在贵阳买房比今年上半年买，将节省2.1年的家庭收入。
事实上，去年贵阳就因房价涨势太快而被监管部门约谈；前不久国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格也显示，贵阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨20.1%。综合上半年贵阳表现来看，新房价格涨幅高达6.36%，位居第五。
这种情况下，贵阳的楼市调控会不会升级，值得观望。
房价收入比提升第二快的是深圳，较2018年提高了1.9。由此看来，去年狂揽60万新增人口的深圳，房价还并未有降温的势头。
其它提高1以上的城市，还有南通（1.1）、惠州（1.2）。它们都属于成熟城市群周边的三四线城市。
其它房价收入比提升的城市还有，三亚、杭州、佛山、扬州、大连、成都、昆明、无锡、洛阳、韶关、烟台、乌鲁木齐等。
这些城市中，三亚属于相对特殊的旅游城市；杭州这几年风头正健，佛山地处粤港澳大湾区；昆明可能与海南限购导致需求上升有关；而成都前不久再现万人摇号现象。
值得一提的是，此前备受关注的西安，在经历了近两年的楼市火爆场景和调控升级后，今年上半年的房价收入比相比去年降低了1。
当然，需要指出的是，房价收入比的升降，不只与房价有关，也与收入的上涨幅度有关。
比如，广东省上半年的人均可支配收入为20322元，而贵州只有9684元，不到广东的一半。前者增幅为8.6%，而后者增长了10.7%。这也是在直接对比各城市房价收入比时，需要考量的因素。
03
房价收入比是不是越低越好？
房价收入比直接反映出一个城市购买房子的平均难度。这意味着其一旦突破某个临界点，必将对城市的发展带来挤出效应。
比如，去年华为将研发总部搬入东莞，一部分原因即被指是深圳房价太贵。
但这是不是意味着房价收入比越低越好呢？答案当然是未必。
众所周知，今年至少就有三个城市出现了房价“白菜价”的案例。
是黑龙江鹤岗被爆2万元“喜提”一套房，部分区域的房价只有数百元每平米。
再是山东威海乳山的海景房二手房价格，被指退回十年前，一套顶层阁楼的交易单价可以低至1800元平方米。
玉门老市区废弃房屋 来源：财经 摄影：张剑
而最近玉门又出现“白菜价”房子，每平米仅100元。
这些四五线城市，虽然收入并不算高，但是如此低的房价之下，房价收入比也会低于大多数地方。但在这些城市购房，就不能纯粹看房价收入比。
其实，研究机构对房价收入比的统计只涉及主要的50个城市，原因也正在于此。因为对于四五线城市而言，单纯算房价收入比的意义不大。
对不同需求的购房者来说，评价一个城市房价的合理性，仅看房价收入比，是远远不够的。不过有一点是基本可以确定的，那些处于人口收缩阶段的城市，尤其是城区人口持续萎缩的地方，必须要慎重。
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