重磅利好！资金正在大量流入房地产行业

肉眼可见一般，资金正在大量流入房地产行业。

01 全面降准，房地产成重点受益方

在国常会提出“适时适度运用降准等货币政策工具”之后，11月25日，市场等来了降准的消息。据央行，12月5日，降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放资金5000亿元。

当日，多位业内专家向《华夏时报》记者表示，此次降准，房地产是重点受益领域，有望加速支持资金落地。同时，业内分析，在降准的作用下，房贷利率或将进一步下调，各类楼市政策也再次迎来调整空间。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰直言，房地产将是本次宽松货币政策的重点受益领域。近期房地产行业持续处于低迷状态，市场预期不足。在此背景下，“金融16条”出台，本次降准将为加大住房市场信贷投放支持提供弹药，有助于改善市场预期，加快市场筑底。

那么，降准将会针对房地产的哪些症结下药?在刘丽杰看来，其一，房贷利率有望进一步下降。根据贝壳研究院发布的数据，当前大部分城市首套、二套房贷利率均在政策下限水平，而此次降准后，作为房贷利率之锚的5年期以上LPR回调的可能性增加，即房贷利率下限有望迎来普降的空间。

“其二，信贷投放总量将加大，在降准结合中长期贷款加大投放的政策指引下，地方政府将进一步释放例如降低购房首付、放宽首套房认定标准等政策空间，有助于楼市需求入场。其三，降准释放更多流动性，有助于金融机构加大对于楼市供给端的流动性支持，包括支持房企融资、发放保交楼专项贷款等。”刘丽杰对《华夏时报》记者说。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦向《华夏时报》记者表述了相似的观点，其认为当前监管部门强化对房企、个人购房端、保交楼资金支持，而此次降准释放更多资金流动性，有利于房地产相关资金落地。

02 三箭齐发拉动地产融资

11月24日，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署协议，包括央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

同日，碧桂园与中国邮政储蓄银行签约，后者将为碧桂园提供不超过500亿元额度。而就在前一天，中国工商银行表示将与龙湖、碧桂园等房企签署合作协议，提供数百亿意向性授信额度。

银行正在扎堆给房企送钱。据不完全统计，截至11月24日，工行(12家)、农行(5家)、中行(3家)、建行(8家)、交行(2家)、邮储(5家)六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。

这还只是刚开始，11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调，要保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，业内预计后续还将有更多银行出手。

除了信贷，被称为“第二支箭”的债券也在发力。11月23日，中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

据和讯了解，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。近日，万科集团向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，同时，金地也递交了150亿元储架式注册发行申请。

这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，后续将有其他混合所有制房企申请发行意向，“第二支箭”支持发债融资将成为民营房企融资的一种常态化方式。

在股权融资方面，11月21日，中国证监会主席易会满表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

中邮证券认为，改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，本次提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。

此外，11月中旬以来，碧桂园、雅居乐、中原建业等房企陆续采取配股的方式进行融资，以碧桂园为例，公司拟以每股2.68港元的价格配售14.63亿股股份，所得净款项约38.718亿港元，用于现有境外债项再融资及一般营运资金。

由于当前地产股处于历史低点，如果后续房地产回暖，此时配股对投资者来说具备较强一定的吸引力。不过，股东的股权将在不同程度上被稀释，截至公告日，杨惠妍持股59.6%，配股后比例进一步下降至56.23%。

不过，虽然房地产行业的债务压力暂时得到缓解，但行业真正恢复还要看市场表现，尤其购房者对市场能否重拾信心至关重要。

从统计局的10月数据来看，70个大中城市的新房价格环比下降的城市高达58个，二手住房价格指数也连续14个月下跌，市场压力仍居高位。对房企来说，接下来的重头戏在于提高市场表现。

03 漫长的出清过程仍将持续

最糟糕的情况正在过去，但房地产前路依旧充满荆棘。目前，影响购房者信心的核心还在于楼盘交付，然而，这种情况大多出现在债务违约房企身上。

虽然对保交付做了政策加持，比如，“金融16条”中提及，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。但根据经济观察报的报道，由于保交楼项目主体多为出险房企，不符合风控要求，保交付项目很难获得银行配套融资，交付压力大。

“项目融资层面，因为资产价格下跌，很多项目已经没有融资空间了，关键是增量资金。”一位不愿具名的某知名出险房企CFO对和讯表示，银行的态度已经在改变，但关键不在于展期，此前也能展期，政策出台后更好办一些，他们还在努力沟通。

融资主要流向优质房企，这也符合市场化、法制化处置原则。易纲在本月初公开表示，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式，要推动资不抵债的机构有序市场化退出，通过股权清零、大额债权打折承担损失。

也就是说，未来出险房企的项目将通过并购的方式化解。本轮地产政策的用意在于“稳”，更多是对行业托底，这样的政策基调在很大程度上或许意味着，不同风险类型的房企将走向不同的发展路径。

“楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。”中邮证券表示，优质民企信用资质有望逐步修复，债券价格开始企稳回升，稳健型民企、积极型国央企 10 月份销售额已经实现单月正增长。言外之意，高负债房企或难以避免出清的命运。

不过，这也很好理解，通过“以时间换空间”的方法实现房地产软着陆，这亦是众望所归。

04 头部房企“年终冲刺”加速

企业层面，保利、龙湖、中海、万科等均好型房企，以保利带头，开始在下半年加大折扣力度，并在全年的去化压力下，发起四季度的目标冲刺。

据了解，保利最先拉响央国企营销号角。

今年以来保利营销动作节点多、力度大、活动类型丰富，除了折扣活动，还包括全民营销、首付分期等营销动作，在市场去化压力较大的区域，果断促销去化。具体来看，保利在年初12区域公司的项目开展促销活动，尤其从5月开始，活动力度加大。其中，五一湖南区域推出500套特价房，较早地拉响央国企参与活动营销和折扣营销的信号，双十一河北区域更是联动6城15盘推出1111套特价房，下半年的营销力度更大。

整体效果显著，8月保利销售业绩正式超过万科来到全口径榜单第二名，目前已基本达成于4月业绩会提出的“进三争一”的目标，可以预见，年底保利将继续大力促销争一保二，抓回款。

龙湖在营销上持续构建自有的营销生态，四季度开始加大销售去化速度，部分市场较好的优质项目也降价去化，如成都龙湖某热销盘也在10月末也打折促销，据调研龙湖该举措在当地前所未有，也带动了区域的项目的进一步降价，其10月单月销售均价同比降低20%，而此前的8、9月份同比分别增1%和降4%。

中海地产虽然没有全国性营销活动，但面对市场下行压力，国庆期间以及双十一的区域活动也有所增加，折扣普遍在99折，其9、10两月的销售均价也可以看出同比增速有所下滑。

万科今年以来活动主要是区域营销活动，并于6、7、8月份进行了范围较大的折扣活动，这几个月的成交均价有约10%的下滑，不过业绩表现来看并未出现较为明显的效果，累计销售金额在8月被保利反超，截止到10月的销售金额同比降幅也仅低于碧桂园。10月，万科举行了最后两个月冲刺会，明确将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度，营销的重点不在于找到客户并进行“抢收”。

面对市场下行，头部房企一方面加大优质项目供应，另一面为获客补充更加多元化的营销手段。

近期政策端不断市场利好，再加上较大的力度的金融政策救市出台，但市场回暖效果仍需一段时间的传递，房地产市场信心尚未恢复，距离2022年结束已不足两个月，头部房企对全年销售业绩已发起总攻，积极抢收，加快销售回款。